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物业税开征应该“先易后难”
| 物业税是政府向房产物业征收的一种财产税,通常向物业的业主或者租户征收,税务机关会定期对物业进行估值,并以估值的某个百分比作为应缴的物业税额。显然,物业税是一种在房产物业保有环节中征收的一种税项。 开征物业税目标是平抑房产物业价格,增加财政收入 开征物业税希望达到以下两个目标:一是平抑房产物业价格。拥有房产物业数量越多,需要缴纳的物业税额就会越高,从而形成了新思维:买家购置、拥有的物业若长期空置,由于挤占了公共资源,也需要为此付出代价。因此,物业持有人为了避免缴纳高昂的物业税,会选择抛售手头多余的房产物业,从而有助于平抑房地产价格；另一方面,现有的制度安排是房地产开发商一次性支付70年的土地出让金等税费,再等待物业出售的时候把税费转嫁给买家,此安排对于大型发展商有利。而开征物业税则相当于把相关的税费分摊到房产物业的保有环节,有助于中小型的发展商进入市场,增加房产物业供给,从而也达到平抑房产价格的目标。二是增加政府尤其是地方政府财政收入。物业税作为向不动产征收的税项,属于地方税的范畴,具有财政收入稳定的特征,适合地方政府用来向辖区居民提供教育、医疗等公共服务。 税基难确定制约了物业税的顺利开征 尽管从以上两个目标考虑,我国确实有尽快开征物业税的必要。可是,以下几个因素可能制约了物业税的顺利开征: 第一,税基的确定问题。从公平的原则出发,一旦物业税开征,所有的物业都应纳入课征范围,而税基可能是物业市值或者租值的升值部分,譬如香港地区,是对全港的物业,无论是住宅还是商用大厦,无论是自住还是出租,都由政府的差饷物业估价署定期对物业的应课差饷租值作出评估,然后由物业的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府缴纳。然而在内地,人们对于物业税的税基有不同的理解,有人认为应该对所有的物业进行普征,也有人认为应该对于居住面积小于某个数字的自住物业作出豁免,而对于第二套或者以上的物业课征。可是前者可能需要对包括经济适用房、廉租房在内的物业都实行课征,从而让人对物业税的公平性提出质疑；而后者对于如何界定第二套或者以上的物业会产生困难:如果一名广州居民到上海置业,而且用别人的名字购买,如何判断是同一人购买的物业?另外,针对的第二套或者以上的物业课税是否具有追溯力,如果答案是肯定的,问题在于过去购买的物业都是一次性缴纳了70年的土地出让金,再征收物业税就有重复课税之嫌；如果是“老物业老办法、新物业新办法”,对于现有的拥有超过一套物业的所有者或者使用者作出豁免,会一定程度上削弱了物业税的公信力以及功效。 |
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