针对我国房价暴涨、中低收入需房家庭望房兴叹的严重现实，国务院在4月份出台多项调控房地产政策，开始出现房市趋冷、房价企稳迹象。现在的问题是，房价下行的压力在明显增大，但人们对“上有政策下有对策”、“绑架效应”及以往多次调控房价均出现更大反弹的记忆犹新，使人担心历史是否会重演？

公平与可持续发展

　　我国城镇平均房价收入比已超出 8倍，高的达到15倍，远远超过联合国人居中心提出的3倍理想标准和世界银行提出的5倍警戒线，已使广大中低收入需房家庭购房梦难圆而引起强烈不满，其恶性膨胀泡沫对经济社会稳定发展的威胁甚至引起国际社会的担忧。但为什么房价还将上行的喧嚣仍不绝于耳？为什么人们对今后房价的走势仍一片迷惘？关键是迷失了房价合理空间的目标，这种迷失源自对住房性质的认识和可持续发展的公平机制缺位。

　　可持续发展要求代际公平，但如果没有代内公平就谈不上代际公平，代内公平是代际公平的基础，推进可持续发展需要从致力于代内公平着手。可持续发展还要求生态公平。所有生命都起源于一个共同祖先，是一个相互依赖的生命共同体，人类只有确立生态公平观，敬畏生命，感恩共同体，而不是征服自然、滥用资源、灭绝物种，才有可持续生存和进化的基础。

　　实现可持续发展的公平需要尺度。每一代人对可再生资源的消耗不超过其再生量，非再生资源消耗最小化，排放不超过环境的自净容量，这是可持续发展的代际公平尺度。生存需求优先于非生存需求，这是代内公平的尺度。一部分人为了奢侈性消费的非生存需求而牺牲另一部分人必需的衣食住行生存需求，是对公平尺度的践踏，其后果不可持续。

坚定调控房价到合理空间的目标

　　有了上述公平尺度，就不难看清房价收入比不断抬高的原因及其对社会的严重危害。房价为何被爆炒疯涨？由于没有公平尺度制衡，我国人多地少，城市化处于快速发展时期，土地、能源、资源日趋短缺，而城市人口和收入日趋增长，住房市场化必然会形成房价不断上涨的预期；收入分配严重不公，少数人钱太多，股市不稳，其他投资渠道少、风险大，房价只涨不跌的预期使房地产成为竞相淘金的富矿；政府多次调控房价都走过场，并被房价更大反弹所戏弄，利益链上的逐利者及其雇佣的“专家”、收买的媒体以“供求规律”为由有恃无恐地大肆制造房价只涨不跌的紧张空气，使需房者产生愈等愈亏的恐慌心理；信贷过松，存款利率低于物价上升率，贷款利率更远低于房价上涨率，导致炒房队伍越滚越大；政府与银行、房产商、炒房者等多方构成一个利益链，房价不断上涨，带来政府税费收入增加、银行利息收入增加、房产商利润增加、炒房致富者增加、上游产品需求旺盛、GDP增长迅速、政绩傲视前人的“皆大欢喜”；房地产利益链是滋生贪腐的沃土，推动房地价不断上涨的还有贪官们的逐利狂潮，在这里被暴露的大小贪官愈多调控房价也就愈难。

　　但是，今天房地产市场之火消耗的燃料正是明天持续发展所需的资源。就消费而言，住房是生活必需品，房价过高，中低收入者购买一套自用房，不仅消耗了过去的积蓄，而且预支了未来的收入，加上今天城市生活费用特别是小孩学前和大学教育费用高昂，这将长期萎缩他们在其他消费领域的购买力，并为贫穷“遗传”埋下祸根。就生产而言，由于占人口大多数的中低收入者有效需求长期萎缩，则将使国民经济全面发展长期动力不足，就业将变得更加困难。就风险而言，过高的房价将严重阻滞城市化进程，城市化进程一旦滞缓，社会需求萎缩和失业问题将进一步加剧，势将造成高房价泡沫破灭，债务链断裂，银行坏账增加，财政陷入困难，社会稳定出现严峻形势。
　将房价调控到合理的空间内，是经济社会全面协调持续发展的必要条件。房价的合理空间在房价收入比3倍理想线到5倍警戒线之间，在我国社会保障远非健全时，尤其不能突破警戒线。就目前城镇的平均房价收入比而言，房价要下调约40％才能进入合理空间。

　　调控房价投鼠忌器，是由于过高估计了房价大幅下行可能会带来的负面影响。房地产的前向关联性强，可带动钢材、水泥、陶瓷、管线、涂料等建筑材料和机械、运输、供水供电等需求增长，带来就业增加；后向关联要看房产是否进入使用，进入使用，则带动装饰材料、家电、家具、纺织品、用水用电等需求增长，还会带来旁侧关联，如服务业的发展，从而带来就业增加。房产如囤积在开发商和炒房者手中，则无后向和旁侧关联。但房产的长期带动效应是后向和旁侧关联，住房如果没有进入“住”的消费，即使开发商卖光了房子，但房子却在炒房者手中囤积待价而沽，房地产的关联效应就是昙花一现。现在的关联效应究竟如何？看看大片的住宅区中晚上亮了几盏灯就知道。我国单位GDP物耗、能耗远高于发达国家甚至许多发展中国家，水泥、钢材消耗量占全球近半，第三产业却严重滞后，除技术落后等因素外，还与“只见高楼日日新，买房远非住房人”现象有莫大关系。

　　房价下行的影响关键不在价格，而在市场，如果市场长期冷寂，则影响较大，如果时间很短，则价格下行的影响很小。想像中可能认为缓慢下行影响较小，但实际上受买涨不买跌的心理影响，房价没有一个较大降幅就不足以改变消费者观望、市场沉寂的态势，如果政府调控房价使之进入一个合理空间的目标坚定不移，而开发商、炒房者却捂盘囤房使房价下行过程过长，则将导致房地产市场低迷期延长，从而产业和利益关联方受损增大。长痛不如短痛，只要将炒房信贷切断，一户限购一套新房，超出的征收重物业税，炒房征收重所得税，房价就能迅速进入到合理空间，房地产也将迅速转向健康发展的轨道。
实现住房公平的路径

　　要在住房公平问题上有根本性突破，就必须实施可持续发展的公平准则，这需要三管齐下。

　　一是按可持续发展的公平要求科学地确定土地的利用方式。所有的动植物生存繁衍都要利用地表空间，有限且不可替代的土地要最大化地满足万物共生进化的需求，就必须使土地利用的效率最大化。把农业生产力高的土地最大化地用于农业，使养活同样多人口的农业用地降至最少；把生物多样性丰富和生态功能强的土地用于生态，使同样多的土地发挥出最大的生态效益；把农业和生态价值最低的土地用于非农和城镇建设，使之对农业和生态冲击最小，并使市场价值最低的土地得到最大化的增值。这是可持续发展公平与效率的统一。我国人多地少、生态严峻，到本世纪中叶城市化率如达到75％，将比现在增加5亿城市人口，如果按现在的城市化模式向周边农田扩张，优质农田将损失巨大，靠开垦其他土地来弥补，效果是事倍功半，且会严重冲击生态。要想可持续发展，就必须坚定地确立上述土地利用原则，并严格地付诸实施。这样，城市化的新增人口将主要转到在农业和生态价值低、交通便捷、地质安全、坡度适中、能解决供水的土地上建新城区。老城区扩容的潜力在将棚户区和低矮建筑替换成高层楼房。现在二、三线城市的地价都是几百万一亩，新城区的地价可以降至1/10以下，这既为房价大幅降低提供了空间，也大幅降低老城区的住房需求，从而使其房价下行成为必然。

　　二是居民住房从购买为主转向租用为主。少数富人占有远远超过满足其居住需求的大量的房产，而大量穷人却挤在斗室中蜗居。生活必需品上的这种巨大反差，在生物学上是荒唐的，因为人的生物学差异很小；在生态学上是毁灭性的，因为攀比性地消耗远远超过满足人身心健康的需求是生态恶化主因之一；在文化学上是愚蠢的，因为过度的虚荣和不公只会适得其反。可持续发展要消除这种障碍的一个重要途径是从所有权转向使用权，即从购买转向租用。人类可以享用地球资源但却不能占有它，因为它不属于人类而属于地球生命共同体，人类利用地球资源的可持续方式是“租用”，租用之物不能随意处置，而必须能完好地交还给它的主人——地球生命共同体和人类的后代，并要支付租金，使其得到保值增值。同样，我们今天采用雇佣劳动形式，也必须确认雇佣劳动者的劳动力让渡只是出租使用权而不是出卖所有权。出卖所有权，劳动者就连自己也出卖了，他就变成了奴隶，属雇主所有。出租使用权，劳动者仍是自已劳动力的主人，既然是主人，他们所提供的剩余劳动就应成为他能享用的社会财畗而不是雇主独占的私有财产。因而，社会必须有调节雇主过高收入的有效机制，使其取之于民还之于民，优先还之于贫穷劳动者是可持续发展公平的要求。人对住房的需求就是满足“住”的享用，大力发展廉租房以优先满足中低收入家庭的住房需求，同时适度发展满足多种需求的出租房建设，停止出售房建设，对炒房进行釜底抽薪，就能以有限的资源最大化地满足人们的常住性需求和流动性暂住需求。将这一过程持续到城市化完成之时，以租房为主的居住模式将成为城市住房的主流，住房占有上的不公将从历史舞台上淡出。

　　三是在住房公平机制建立前禁止炒地，大幅提高炒房税费，使之无缝可钻、无利可图。在房价大幅下行后用两三年的时间消化住房余量、建立新的规则，就可以过渡到实施公平住房机制的轨道，成为资源节约、环境友好、全面协调、可持续发展的和谐社会的重要构成。

　　既得利益者可能偏爱不公平，因为这样可以使自己成为更多占有的“人上人”。但是，不公平所必然带来的社会失衡、生态失衡的非稳态性，会使悲惨的命运随时都有可能降临在任何人头上，更会使资源枯渴、环境恶化降临到后代人身上。因而，公平符合所有人的根本利益，是所有人安全和社会可持续发展的基本保障。